Positive Anzeichen für Direktinvestitionen

Seit November 2023 verzeichnen Schweizer Immobilienfonds als indirekte Anlagemöglichkeit in Immobilien deutliche Kursgewinne. Die Aufschläge zum Nettoinventarwert liegen bei den grössten Fonds inzwischen bei 27%. Die UBS schliesst ihre Kaufempfehlung für Schweizer Immobilienfonds aufgrund hoher Bewertungen, hoher erwarteter Kapitalzuflüsse bei Fonds und der bereits eingepreisten Leitzinssenkung. Die Grossbank erwartet im zweiten Halbjahr 2024  vermehrte Aktivitäten bei Direktinvestitionen, besonders seitens institutioneller Investoren. Gründe hierfür sieht UBS beim aktuellen Preisniveau und verringerten Finanzierungskosten (Quelle UBS Anlageresearch vom 21. Mai 2024).

Einschätzungen vom H&B Transactions Management Team

Das H&B Transactions Management Team kann das verringerte Preisniveau bestätigen. Dieser Trend hält seit Frühling 2023 an und hat generell zu Einbussen in Transaktionspreisen von ca. 10% – 15% geführt. Die Höhe der Einbusse der Transaktionspreise zeigt deutliche Unterschiede in Abhängigkeit der Objekt- und Lagequalitäten. So war die Zahlungsbereitschaft von Investoren bei Objekten mit erkennbarer Ertragsstabilität und konkreten Entwicklungspotenziale deutlich höher als bei Liegenschaften mit schwierigen Marktsituationen. Besonderes gelitten haben unsichere, kommerzielle Entwicklungsareale, Geschäftsliegenschaften mit tiefem WAULT und Liegenschaftsverkäufe in der Stadt Basel, welche aufgrund der neuen Wohnraumschutzverordnung stark abgestraft wurden (um 1.0% – 1.5% erhöhte Kapitalisierungssätze bei geringer Anzahl von Kaufinteressenten).

In letzter Zeit häufen sich jedoch die Vorzeichen, dass sich das Preisniveau stabilisiert hat und in der zweite Jahreshälfte 2024 erstmals wieder leicht anziehen wird. Der Markt erlebt derzeit einen hohen Aktivismus: Fast alle Marktteilnehmer sind zurückgekehrt und prüfen aktiv Käufe oder Verkäufe. Die bereits erfolgreich durchgeführten Kapitalerhöhungen und weitere geplante Erhöhungen mit positiven Vorzeichen gelten als Frühindikatoren für den Transaktionsmarkt. Der Zins-Outlook sorgt für verbesserte Gewinnmargen und eine erhöhte Zahlungsbereitschaft. Insbesondere ertragsstabile Wohnobjekte, aber auch nachhaltige Investments in kommerziell geprägte Liegenschaften erfreuen sich einer verstärkten Nachfragepriorität bei institutionellen und privaten Investoren.

H&B erachtet den Zeitpunkt für Direktinvestitionen als optimal um von den anstehenden Entwicklungen in den nächsten 6 – 12 Monaten profitieren zu können.