Mechanismus und Auswirkungen der bevorstehenden Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes

Referenzzinssatzes als Basis der Mietzinshöhe

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) erhebt vierteljährlich einen hypothekarische Durchschnittszinssatz der meldepflichtigen Schweizer Banken. Der berechnete Durchschnitt wird auf das nächste Viertelprozent auf- oder abgerundet. Höhere Zinssätze sind mit höheren Kosten für die Immobilienbesitzer verbunden, während Niedrigzinsphasen die Finanzierungkosten reduzieren. Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) regelt deshalb eine Anpassung der Mieten an die veränderten Finanzierungkosten und nutzt als Basis die Veränderung des Referenzzinssatzes.

Auswirkungen von Änderungen des Referenzzinssatzes auf die Nettomiete

Eine Änderung des Referenzzinssatzes um 0.25 % erlaubt eine Anpassung der Nettomiete um 3%. Bei einer Erhöhung des Referenzzinssatzes hat der Vermieter das Recht, einen höheren Mietzins zu verlangen. Bei einer Senkung erhalten die Mieter einen entsprechenden Senkungsanspruch.  

Zusätzlich zur Anpassung aufgrund des geänderten Referenzzinssatzes fliessen auch 40% der Indexsteigerung der Konsumentenpreise und die veränderten Kostenstände in die jeweilige Mietzinsanpassung ein.

Entwicklung 2008 bis heute: sinkende Referenzzinssätze

Als der Referenzzinssatz 2008 eingeführt wurde, lag er bei 3,5 %. Nach der Finanzkrise 2008 senkte die Nationalbank die Zinssätze und der Referenzzinssatz folgte dieser Entwicklung. Seit März 2020 befindet sich der Referenzzinssatz auf dem Rekordtief von 1,25 %. Die Mieter hatten jeweils die Möglichkeit, die Senkungsansprüche geltend zu machen. Die nachstehende Tabelle zeigt die Entwicklung des Referenzzinssatzes seit 2008.

Anstehende Entwicklungen ab Juni 2023

Die laufende Erhöhung des Schweizer Leitzinses zur Bekämpfung der Inflation veranlasst auch die Banken, ihre Hypothekarzinsen zu erhöhen. Der zugrunde liegende durchschnittliche Zinssatz lag im März 2023 bei 1.33 %. Dies bedeutet, dass eine Erhöhung des Referenzzinssatzes nur knapp vermieden wurde, der Referenzzinssatz wurde abgerundet und blieb bei 1.25 %.  Eine Erhöhung des durchschnittlichen Zinssatzes um nur 5 Basispunkte führt dazu, dass der Referenzsatz bei der nächsten periodischen Meldung seitens BWO im Juni 2023 auf 1.50 % aufgerundet wird. Wenn die Hypothekarzinsen der Banken in der weiteren Entwicklung auf durchschnittlich 1.88 % steigen, wird das BWO den Referenzzinssatz auf 2% festsetzen.

Schaut man sich den Markt an, so sieht man, dass die Fix-Hypotheken auf einem höheren Niveau liegen: Bei der ZKB beträgt der Zinssatz 3,09 % für eine Laufzeit von 10 Jahren, bei der Credit Suisse liegt der Zinssatz sogar schon bei 3,31 %. Ein höherer Referenzzinssatz per Juni 2023 und weitere Zunahmen in den nächsten Quartalen scheinen unter den gegenwärtigen Marktbedingungen unausweichlich.

Der nächste Veröffentlichungstermin des BWO ist anfangs Juni 2023. Die Marktanalysten erwarten, dass der Referenzzinssatz auf mindestens 1,5 % berechnet wird. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass ein Grossteil der Vermieter vom Recht Gebrauch machen, die höheren Kosten an die Mieter weiterzugeben und damit die Mieten per nächstmöglichem Termin, voraussichtlich per Oktober 2023, zu erhöhen. Dies betrifft ausschliesslich Mietverträge mit der Referenzzinssatzbasis von 1.25%. Bestehende Mietverträge, welche auf einem Referenzzinssatz von 1.5% oder höher basieren, dürften davon ausgenommen sein.

Es wird sich im Juni zeigen, ob und inwieweit sich der Anstieg bewahrheiten wird. Sicher ist, dass viele Wohnungsmieter betroffen sein werden. H&B geht davon aus, dass bei mehr als 50% der aktiv bewirtschafteten Wohnungen mit einer Anpassung von über 3% der Nettomiete zu rechnen ist. Wichtig im Falle einer Mietpreiserhöhung wird die Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter sein, um diese erste ordentliche, auf dem Mietrecht basierende Mietzinserhöhung in einem heiklen Marktumfeld, welches aktuell höhere Kosten für alle Seiten verursacht, zu erläutern.