Effiziente Vermarktung eines neuen Quartiers mit drei unterschiedlichen Nutzungstypologien

Beim Projekt Rägipark in Regensdorf hat H&B Real Estate die Erstvermietung von 204 Wohnungen und rund 4'000 m² Fläche für Gewerbe und Retail übernommen. Die Wohnungen waren nach fünf Monaten vermietet, die kommerziellen Flächen verlangten mehr Ausdauer. Ein Erfahrungsbericht über drei Teilmärkte in einem Projekt.

Das Projekt Rägipark

Auf dem ehemaligen Revox-Betriebsgelände, direkt beim Bahnhof Regensdorf-Watt, steht heute der Rägipark: eine siebengeschossige Überbauung mit schmuckem Sichtmauerwerk und parkähnlichem Innenhof. Das Wohn- und Gewerbeobjekt wurde im Auftrag der Allianz Suisse Immobilien AG von Marazzi + Paul Architekten AG entworfen. H&B Real Estate durfte die Vermarktung des Gesamtprojekts übernehmen.

Der Bahnhof Regensdorf-Watt liegt vis-à-vis, die A1 ist vier Autominuten entfernt. Einkaufen, Kindergarten und Schulen liegen in maximal fünfminütiger Velo- oder Gehdistanz. Das Naturschutzgebiet Katzensee ist ein kurzer Spaziergang entfernt.

Im Rägipark kommen drei Nutzungen zusammen:

• Wohnen: 204 Mietwohnungen von 2.5 bis 4.5 Zimmern in den Ausbaulinien «urban», «natural» und «elegant»
• Gewerbe und Büro: rund 1'200 m² im Erd- und Zwischengeschoss
• Retail und Gastronomie: rund 2'500 m², ebenfalls im Erd- und Zwischengeschoss

Mit den Lagerflächen umfasst das kommerzielle Angebot rund 4'000 m²

Visualisierung Rägipark, echt3d

Nutzungstypologien, Teilmärkte und Zielgruppen

Dieselbe Liegenschaft bedeutet nicht denselben Markt. Jede der drei Nutzungsarten hat ihre eigene Typologie und verlangt eine eigene Analyse, eine geeignete Zielgruppenansprache und die passenden Vermarktungskanäle. Eine Gemeinsamkeit vereint dieses Projekt: Der Rägipark ist ein Fünf-Minuten-Quartier.

Wohnen: erfreuliche Nachfrage, schlanke Vermarktung

Unsere Potenzialanalyse bei Projektübernahme 2022 zeigte, die Leerstandsquote in Regensdorf lag bei 0.41 %, deutlich unter dem Landesmittel von 1.54 %. In der Gemeinde lebten vor allem Familien mit Kindern, Paare über 55 Jahre sowie ältere Singles. Gleichzeitig kamen auch die Projekte Stockenhof und ZWHATT in der Nachbarschaft auf den Markt. Unser Team Erstvermietung Wohnen entwickelte eine passende Vermarktungsstrategie.

Wir richteten uns an Paare sowie an «First Movers»: Rückzug und Erholung für junge Berufstätige ohne Auto, die Wert auf ÖV, Nachhaltigkeit und Naturnähe legen und die Vorteile eines Fünf-Minuten-Quartiers schätzen.

In Wohnungsinseraten und einer Projektwebseite zeigten wir die drei Ausbaulinien mittels möblierter 360°-Rundgänge. Die Kampagne war rein online. Eine Musterwohnung und Besichtigungen gab es nicht, denn das Projekt war noch nicht fertig gebaut.

Die Kampagne wurde im April 2023 lanciert. Bereits im Mai war die Nachfrage sehr hoch, insbesondere bei den 2.5-Zimmer-Wohnungen. Im September waren alle 204 Wohnungen vermietet.

Der Bezug war in zwei Etappen: per 1. Dezember 2023 und 1. Februar 2024.

«Über 700 Bewerbungen und sämtliche Wohnungen bereits nach fünf Monaten vermietet – der Rägipark hat gezeigt, wie gross die Nachfrage nach attraktivem Wohnraum sein kann, wenn Angebot, Preis und Positionierung zusammenpassen.»

Remo Zöbeli, Teamleiter Vermarktung Wohnobjekte

Büro und Gewerbe: Die Vision greifbar machen

Mit dem Rägipark wurde fast 50 % Bevölkerungswachstum in einem ortsprägenden Entwicklungsgebiet von Regensdorf angestrebt. Die Gewerbe-/Büroflächen von rund 256 bis 296 m², teilbar in Einheiten von rund 145 m², wurden im Rohbau zu CHF 195 pro m² und Jahr angeboten. Regensdorf ist im Bürobereich ein Mietermarkt mit wenigen Interessenten, dazu kam die Unsicherheit der Entwicklung.

Mit einer fundierten Einschätzung des Standortpotenzials konnten wir aufzeigen, dass Anbieter des täglichen Bedarfs sowie aus dem Gesundheitswesen geeignete Mieter sind. Wachstum war schon durch die 204 neuen Wohnungen gegeben und das ganze Gebiet rund um den Rägipark wird entwickelt. Die Vision wurde greifbar.

Eine Kombination aus passgenauen Lösungen für die Bedürfnisse der Interessenten und unserer Beratungskompetenz – auch gegenüber der Eigentümerin – war für das Team der kommerziellen Vermarktung der Schlüssel zum Erfolg.

Die Vermarktungsstrategie profitierte von einem guten Mix aus verschiedenen klassischen Vermarktungsmassnahmen. Im Laufe der Vermarktungszeit wurde die Strategie immer wieder analysiert und der Austausch mit unserem Retail- und Gastro-Team war eng.

Mit Fachärzten, einer Physiotherapie-Praxis und einer Apotheke zogen die prognostizierten Mieter des Gesundheitswesens ein. Dazu kommen ein Treuhandbüro, ein Immobiliendienstleister und ein Unternehmensberater.  

«Aus unserer Analyse ging hervor, dass aufgrund der neu entstandenen 204 Wohneinheiten innerhalb der Liegenschaft und des zu erwartenden weiteren Bevölkerungswachstums die Flächen besonders gut geeignet sind für Anbieter des täglichen Bedarfs und aus dem Gesundheitscluster.»

Yalcin Yilmaz, Senior Consultant Kommerzielle Vermarktung

Retail und Gastronomie: Networking

Die Retailflächen von rund 137 bis 304 m² waren nur als Kombination aus Erd- und Zwischengeschoss mietbar, im Rohbau zu CHF 180 (EG) bzw. CHF 160 (ZG) pro m² und Jahr. Eine Fläche war für Gastronomie ausgewiesen. Im Sinne der mit der kommerziellen Vermarktung zusammen entwickelten Positionierung wurden Mieter gesucht, die Bedürfnisse des täglichen Lebens abdecken. Unsere Retail-Spezialisten setzten auf Off-Market-Direktansprachen, ihr Netzwerk und begleitende Onlineinserate. Die Gastrofläche war bald an ein Fine-Dining-Restaurant vergeben. Auch eine Kita, ein Coiffeur, ein Yoga- und Kosmetikstudio sowie eine Massschneiderei haben sich im Rägipark eingemietet.

«Da wir die Vermarktung des gesamten Projekts übernehmen durften, konnten sich unsere Teams von der kommerziellen Vermarktung und von Retail/Gastro laufend abstimmen, um einen stimmigen Mietermix zu finden.»

Fabian Derungs, Senior Director Retail Tenant & Landlordrepresentation

Vorteile und Synergien der Gesamtvermarktung

Durch die Gesamtvermarktung konnten wir den Rägipark als Quartier positionieren. Mit der Projektwebseite haben wir einen gemeinsamen Touchpoint für Wohnen, Gewerbe sowie Retail und Gastro geschaffen. Der einheitliche Auftritt und die Kommunikation waren zwischen den Teilmärkten abgestimmt. Gleichzeitig profitierte die Eigentümerschaft von einer zentralen Ansprechperson und der gebündelten Fachkompetenz unserer Spezialisten für die unterschiedlichen Nutzungen.

Im Vermarktungsalltag war insbesondere der regelmässige Austausch zwischen den Teams wertvoll. Das Team Wohnen erfuhr laufend aus erster Hand, welche Geschäfte, Dienstleister und Gastronomiebetriebe für den Rägipark vorgesehen waren. Diese Informationen flossen direkt in die Gespräche mit Wohnungsinteressenten mit ein. Dadurch konnten wir bereits während der Erstvermietung aufzeigen, wie sich das Quartier entwickeln wird und welche Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen künftig direkt vor der Haustüre zur Verfügung stehen.

Fazit

Ein Vermarktungsprojekt kann unterschiedliche Teilmärkte und Nutzungstypologien haben. Ein gemischt genutztes Projekt wie der Rägipark lässt sich erfolgreich lancieren, wenn Spezialistinnen und Spezialisten unterschiedlicher Teilmärkte in einem Team zusammenarbeiten und ihre Synergien gezielt nutzen. So konnten wir die verschiedenen Nutzungstypologien nicht nur separat ansprechen, sondern auch deren Zusammenspiel als Mehrwert für das gesamte Quartier vermitteln. Für die Eigentümerschaft bedeutete dies einen einheitlichen Auftritt, kurze Kommunikationswege und eine koordinierte Vermarktung aus einer Hand.